Vastgoed wordt steeds belangrijker voor de samenleving, zowel wat betreft de manier waarop de gebouwde omgeving klimaatverandering aanpakt als de manier waarop zij omgaat met haar klanten, gemeenschap en andere belanghebbenden.
Covid-19 heeft de woonbehoeftes van huurders op zijn kop gezet, waarbij duurzaamheid, gezondheid en welzijn nu bovenaan de agenda staan. Milieuoverwegingen zijn scherp en moeten worden aangepakt voordat regelgeving de verhuurders tot handelen dwingt.
Voor SKAGEN m2 zijn ESG-overwegingen al lang een van de belangrijkste criteria waarnaar we kijken als we investeren. Het is niet alleen de wens om bij te dragen aan een betere planeet; we zien het ook als steeds belangrijker om onnodige bedrijfsspecifieke risico's te vermijden. De meest verhoogde risico's van een onderneming zijn die welke verband houden met reputatie, verandering in regelgeving, verandering in consumentenvoorkeuren en corporate governance.
Reputatie
Het onvermogen van consumenten om gebruik te maken van gehuurd onroerend goed tijdens de Covid-19-lockdown heeft ertoe geleid dat huurders meer flexibiliteit van contractvoorwaarden en afstemming van belangen eisen van hun verhuurders. Er zijn verschillende positieve voorbeelden in SKAGEN m2 van verhuurders die vrijwillig de huurbetalingen van huurders hebben vergemakkelijkt. Dit verlangen naar flexibiliteit kan het evenwicht tussen huurders en verhuurders verstoren. Verhuurders die niet bereid zijn dergelijke flexibiliteit te bieden, kunnen een reputatierisico lopen.
Overheidsregulering
Een toenemende regeldruk kan de kosten opdrijven en/of de inkomstengroei beperken. De milieuwetgeving die door vele Europese landen is aangenomen (bv. MEES in het VK) vereist maatregelen zoals limieten voor aanvaardbare emissieniveaus en de daaraan verbonden mitigatietechnologieën. Deze maatregelen zullen waarschijnlijk leiden tot hogere ontwikkelingskosten in de sector, omdat zij eisen dat aan duurzame bouwnormen wordt voldaan. Met betrekking tot ons belang in Deutsche Wohnen, een Duitse residentiële exploitant, hebben wij eerder aangegeven hoe overheidsregulering die gericht is op de betaalbaarheid van woningen in de residentiële sector (bv. huurcontroles) ook een invloed kan hebben op de sector.
Veranderende consumentenvoorkeuren
Toenemende druk van huurders en beleggers op bedrijven om zich aan te passen aan milieunormen kan leiden tot druk op de vraag en de bezettingsgraad. Dit kan het geval zijn, met name voor die bedrijven die geacht worden niet aan de normen te voldoen. Huurpremies worden nog niet betaald aan verhuurders voor ‘groene’ gebouwen, maar er kan een neerwaarts risico bestaan voor bedrijven zonder een dergelijk aanbod. De druk van huurders en beleggers kan ook de invoering van milieunormen door de sector versnellen.
Behoorlijk bestuur
Het op één lijn brengen van de belangen van management en aandeelhouders door middel van beloningsstructuren en beschermingsmaatregelen tegen overnames is een overweging voor de sector. Een goede corporate governance-structuur is voor elke onderneming van cruciaal belang om waardecreatie op lange termijn te waarborgen. Transparantie, verantwoordelijk bestuur/management en afstemming van management- en aandeelhoudersbelangen via beloningsstructuren zijn belangrijke pijlers van een gezonde corporate governance-strategie. SKAGEN m2 heeft een 100%-stemrecord op AVA's, waaruit onze betrokkenheid en actief management blijkt. Indien nodig gaan wij dieper op de zaak in, hetzij om veranderingen op lange termijn te bewerkstelligen, hetzij om specifieke gebeurtenissen te bespreken.
Fysieke risico’s
Dit zijn voornamelijk risico's met betrekking tot klimaat, weer en extreme gebeurtenissen die van invloed zijn op activa en mensen. Een veelvoorkomend voorbeeld is het toenemende aantal overstromingen in de wereld.
Duurzaamheid als beleggingsthema
Duurzaamheid is een van de belangrijkste beleggingsthema's voor SKAGEN m2. Onze stelling voor de lange termijn is eenvoudig: hoe duurzamer het onroerend goed, hoe hoger de bezettingsgraad en de huur die huurders bereid zijn te betalen. Wij zijn overtuigd van de positieve richting van deze trend, en wij geloven dat de straf voor niets doen materieel zal zijn.
De E (milieu) is de meest dominante ESG-factor vanuit een vastgoedperspectief, met gebouwen die verantwoordelijk zijn voor meer dan 33% van de wereldwijde uitstoot van broeikasgassen (BKG) en het wereldwijde energieverbruik. Het is dan ook redelijk om te stellen dat vastgoed in hoge mate verantwoordelijk is voor de bijdrage aan de opwarming van de aarde en de klimaatverandering. Anderzijds heeft vastgoed de mogelijkheid om positieve veranderingen teweeg te brengen, niet alleen door het goede voorbeeld te geven, maar ook door de wereldwijde uitstoot te verminderen.
Innovatieve oplossingen
Het aanzienlijke potentieel binnen de vastgoedsector om de energie-efficiëntie te verbeteren is algemeen bekend en vastgoedondernemingen kiezen voor een verscheidenheid aan innovatieve oplossingen. Een voorbeeld uit de m2-portefeuille is de Finse woningverhuurder Kojamo, die AI inzet om het energieverbruik van zijn bewoners te optimaliseren en hen bewuster te maken van hun verbruik van water, warmte en elektriciteit. Verbeterde gegevensverzameling en gebruikersbewustzijn leiden ook tot lagere kosten voor zowel bewoners als bedrijven.
Het pad effenen in de logistiek
In de sector van het logistiek vastgoed effenen de verhuurders het pad voor de optimalisering van het energieverbruik, waardoor zowel de ecologische voetafdruk van hun gebouwen als de kosten voor hun huurders worden verminderd. Onze portefeuilleholdings Prologis en Catena zijn daar twee goede voorbeelden van. Prologis biedt meer dan 200 MW zonne-energiecapaciteit in tien landen en klanten betalen alleen voor de zonne-energie die zij gebruiken. Zij hebben ook het voortouw genomen om van ledverlichting de industriestandaard te maken. Verlichting is goed voor twee derde van het elektriciteitsverbruik in logistiek vastgoed en ledverlichting kan beter licht leveren tegen een lagere kostprijs. Catena heeft sinds 2015 geleidelijk een energievolgsysteem geïmplementeerd dat grote mogelijkheden biedt om problemen en besparingspotentieel te identificeren. Verwarming en elektriciteit zijn de grootste bedrijfskosten voor hun huurders, dus het optimaliseren van hun energieverbruik verbetert niet alleen hun ecologische voetafdruk, maar heeft ook een positieve financiële impact voor zowel Catena als hun huurders. Ze maken waar mogelijk gebruik van geothermische energie en plaatsen fotovoltaïsche cellen op de daken van hun gebouwen.
Energie-intensieve gegevens aanpakken
De datacenterindustrie is een ander goed voorbeeld van een vastgoedsegment waar de behoefte groot is om de energie-intensiteit van data en internet aan te pakken – de internetindustrie draagt bij aan emissies die op mondiale basis overeenkomen met die van de luchtvaartindustrie. Aanbieders van datacenters zijn zich steeds meer bewust geworden van het belang van het betrekken van hernieuwbare energie voor hun activiteiten – niet alleen omdat het een goede zaak is, maar ook omdat het nieuwe klanten aantrekt.
SKAGEN m2 heeft geïnvesteerd in Switch, een Amerikaanse datacenterprovider die sinds 2016 op 100% hernieuwbare energie draait. De inspanningen van het bedrijf werden erkend door Greenpeace in zijn laatste Clicking Clean Report, waar Switch de hoogste rating kreeg voor elke bedrijfsklasse. In onze portefeuille hebben we ook 's werelds grootste datacenterexploitant, het Amerikaanse bedrijf Equinix. Sinds 2015 heeft Equinix zijn dekking van hernieuwbare energie verhoogd van 33,5% tot 92% wereldwijd in 2019, zelfs terwijl de portefeuille is verdubbeld.
Erkenning van sociale verantwoordelijkheid
Steeds vaker zien wij dat ondernemingen in de vastgoedsector hun sociale verantwoordelijkheid erkennen, vooral in de residentiële sector. Een van onze beleggingen, Deutsche Wohnen, een Duitse verhuurder van woningen, heeft vijf beloften aan zijn huurders gedaan, waaronder de belofte om een op de vier appartementen te verhuren aan huurders die recht hebben op sociale huisvesting. Tijdens de Covid-pandemie hebben we ook gezien dat verschillende van onze portefeuillebedrijven met hun huurders in gesprek zijn gegaan en hen uitstel van huur hebben gegeven om hen door de moeilijke periode heen te helpen.
Binnen zorggerelateerd vastgoed hebben we ook een sterke inzet gezien om positieve sociale impact te bevorderen. Een voorbeeld is Assura, onze aanbieder van medische kantoren in het Verenigd Koninkrijk, die een nieuwe ‘SixBySix’-strategie heeft gelanceerd, waarbij hun ambitie is om binnen zes jaar zes miljoen mensen te laten profiteren van verbeteringen in en door hun gebouwen. Zij lanceerden een gemeenschapsfonds om gezondheidsverbeterende projecten in de gemeenschappen rond hun gebouwen te ondersteunen en gaven hun eerste sociale obligatie uit, waarmee zij £ 300 miljoen ophaalden over 10 jaar met een rente van 1,5%. De obligatie zal worden gebruikt om openbaar toegankelijke centra voor eerstelijnszorg en gemeenschapszorg verder op te schalen en in te zetten. 2021 zou zeker een verdere impuls moeten geven aan innovatie binnen de vastgoedsector en de betrokkenheid van zowel potentiële huurders als investeerders moeten stimuleren.
Voor meer informatie over ons beursgenoteerd vastgoedfonds SKAGEN m2 kunt u contact opnemen met Michel Ommeganck
e-mail: michel.ommeganck@skagenfunds.com
Gsm: +4790598412
Of via: www.skagenfunds.lu